KİRA BEDELİ TESPİT DAVASI
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. ve 345. maddelerinde düzenlenmiş olan kira bedeli tespit davası, kiracı ya da kiraya veren tarafından açılan bir davadır. Eğer taraflar, kira sözleşmesinde kira bedeli artışına ilişkin bir anlaşma gerçekleştirmemiş ise müteakip yılın kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksi (TÜFE)’ndeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını da dikkate almak suretiyle hakim tarafından hakkaniyete göre belirlenir. Ancak, 5 yılın altında olan kira sözleşmelerinde taraflar herhangi bir kira artış oranı belirlememiş ise, bu durumda açılan kira tespit davasında mahkeme, TÜFE 12 aylık ortalamalarına göre değişim oranının üzerinde bir meblağa karar veremez. Buna karşın, taraflar arasında kira bedeline ilişkin bir anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından; TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı ile kiralanın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun bir biçimde belirlenir.
Kira bedelinin tespiti talebiyle açılacak davada süre koşulu bulunmamakta olup, bu dava her zaman açılabilir. Ancak, kira sözleşmesinin yeni dönemi başlangıcından en geç 30 gün önceki bir tarihte açılması ya da kiraya veren tarafından bu süre içerisinde kira bedelinin artırılacağına dair kiracıya yazılı bildirimde bulunulması halinde, dava yeni kira dönemi sonuna kadar açılırsa belirlenen kira bedeli yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. Buna ilaveten, eğer sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Kira bedeli tespit davası açılabilmesi için öncelikle taraflar arasında akdedilmiş bir kira sözleşmesi olmalıdır. Her ne kadar hukukumuzda kira sözleşmesinin yazılı olması bir şekil şartı değilse de, ispat açısından sözleşmenin yazılı olmasında büyük yarar vardır. İlaveten, davayı açan kişinin (kiracı ya da kiraya verenin) dava açmada hukuki yararının bulunması gerekmektedir. Örneğin, kira bedelinin artışına dair yasal sınırlar içerisinde bir anlaşma gerçekleşmiş ise, kira bedelinin tespiti davası açmada hukuki yarar bulunmamaktadır.
Kira bedelinin tespiti davasında en önemli delil emsal kira sözleşmeleri ve bilirkişi incelemesi olup, bilirkişi tarafından emsal değer hesaplamasına ilişkin bir rapor hazırlanarak mahkemeye sunulur. Bu nedenle kira bedelinin tespiti davasının ne kadar süreceğine dair kesin bir süre vermek mümkün değildir.
Kira bedelinin tespiti davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi olup, yetkili mahkeme ise kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir.