İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350-355. maddelerinde düzenlenmiş olan ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiralayanın kendisi ve yakınlarının ihtiyacı nedeniyle kira sözleşmesini sona erdirme yollarından biridir. Dava hem konut, hem de işyerine ilişkin olabilir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiralayan veya kiralayanın yakınları tarafından kiralanan taşınmaza ihtiyaç duyulması halinde açılan ve kiracının tahliyesini sağlayan davadır. Bu davada, ihtiyaç hususu kanıtlandığı takdirde kira sözleşmesini sona erdirerek kiracının taşınmazdan tahliyesini sağlamaktadır.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açılarak kiracının kiralanan taşınmazdan tahliyesinin sağlanabilmesi için şu iki şart birlikte gerçekleşmelidir;
- İhtiyaç olmalıdır. Yani, kiraya verenin; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da iş yeri ihtiyacı bulunmalıdır. Kiraya veren, kanunda belirtilen bu kişiler dışındaki herhangi bir yakının ihtiyacına dayanarak ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açamaz.
- İhtiyaç gerçek ve zorunlu olmalıdır. Kiraya verenin konut veya işyeri gereksinime dayanarak açtığı davanın kabul edilebilmesi için gereksinimin gerçek, zorunlu ve samimi olması gereklidir. İhtiyacın gerçek olmadığı, davanın sırf kira bedelini artırmak veya başkasına kiraya vermek ya da kiracıyı rahatsız etmek amacıyla açıldığının anlaşılması halinde hakim tarafından dava reddedilmektedir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ;
- Kiraya verenin kirada oturması,
- Kiraya verenin sağlık durumunun kiralanan eve geçmeyi gerektirmesi,
- Kiraya verenin oturmakta olduğu yerin konut ihtiyacını karşılamaya yetmemesi,
- Kiraya verenin yaşayış tarzının gerektirmesi,
- Kiraya veren ve eşinin ayrı yaşama talebinin kabul edilmesi,
- Kiraya verenin çocuklarının öğrenim sebebi,
- Kiraya verenin memuriyet görevinin gerektirmesi,
gibi hallerde genel olarak kabul edilmektedir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, belirli süreli kira sözleşmesinin sona ermesinden ve belirsiz süreli kira sözleşmesinde fesih dönemi veya fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak 1 ay içinde açılmış olmalıdır. Kira sözleşmesinin sona erme tarihi sözleşme hükümlerine göre tespit edilir. Taraflar kira sözleşmesinin sona ereceği tarihi belirlediği takdirde kiraya veren, sözleşmenin sona erdiği tarihten itibaren 1 ay içinde dava açmalıdır. Buna karşın, taraflar kira sözleşmesinin sona ereceği tarihi belirlemediği takdirde kiraya veren, her bir 6 aylık fesih dönemi içinde en az 3 ay önce kiracıya bildirimde bulunmak koşuluyla fesih dönemi sonundan itibaren 1 ay içinde dava açmalıdır. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, süre şartına uyulmaksızın açıldığı takdirde usulden reddedilmektedir.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmak için kiracıya ihtarname gönderme zorunluluğu bulunmamakta olup, belirlenen sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde doğrudan dava açılır. Ancak, belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracıya ihtarname gönderilmesi, dava açma süresin uzamasına yaramaktadır. Zira, kiraya veren kiracıya, sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açacağını bildiren bir ihtarname gönderdiği takdirde, dava açma süresi 1 kira yılı uzar.
Kiralananı sonradan edinen kişi (yani yeni malik) de, edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtarname göndermek şartıyla, edinme tarihinden 6 ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse ihtiyaç nedeniyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası neticesinde kiracının tahliyesi gerçekleştikten sonra kiraya veren açısından “yeniden kiralama yasağı” söz konusudur. 6098 sayılı Kanunun 355. maddesi uyarınca kiraya veren; tahliye edilen taşınmazı 3 yıl boyunca, haklı bir sebep olmadıkça, tahliye edilen kiracıdan başka bir kişiye kiralayamaz. Aksi takdirde kiracının tazminat davası açma hakkı mevcut olup, bu davada hakim tarafından hükmedilecek tazminat, kiracının son bir yılda ödediği kira bedelinden az olamaz.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kural olarak kiraya veren tarafından açılır. Kira sözleşmesinin konusu olan taşınmaz paylı mülkiyete tabi olduğu takdirde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, paydaşların çoğunluğu tarafından açılmalıdır. Yargıtay, kira sözleşmesinin tarafı olmayan malik ya da intifa hakkı sahibinin de ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabileceğini kabul etmektedir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiralananın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır.