Alıcı ve satıcı gibi tarafların birbirlerini bulmalarını sağlayan, bir araya getirmek ve gerekli anlaşma zeminini hazırlamak için simsar (tellal) veya bir diğer ifadeyle emlakçı denilen aracılardan yararlanılır. Bu aracı kişiler emekleri ve yaptıkları işin karşılığında belirli bir ücrete hak kazanabilmektedir. Bu hakkın kapsamı için ise hukuken simsarlık sözleşmesi adı verilen akit düzenlenmesi gerekir. Bu sözleşmenin hazırlanması aracı kişi olan simsarın/emlakçının hak ettiği ücreti alabilmesi için büyük önem arz etmektedir. Bu sebeple bu yazımızda Yargıtay’ın görüşlerine de yer vererek simsarlık sözleşmesine değineceğiz.
SİMSARLIK - EMLAKÇILIK SÖZLEŞMESİ
Simsarlık sözleşmesi 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 520 vd. maddelerinde hüküm altına alınmıştır. Simsarlık sözleşmesinin hukuki tanımı ise şöyledir; simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir. Burada simsar olarak anılan aracı kişi daha önce de değindiğimiz gibi emlakçılardır.
Simsarın ücrete hak edebilmesi için yazılı olarak simsarlık sözleşmesi yapması gerekmektedir. Özellikle emlakçılar, taşınmazların satış işlemleri için aracılık etmeleri ve emekleri karşılığında ücrete hak edebilmeleri için mutlaka yazılı bir sözleşme yapmaları gerekmektedir. Aksi takdirde ücret hakları doğamayacaktır. Türk Borçlar Kanunu’nun 520’nci maddesinde bu durum açıkça düzenlenmiştir. Buna göre taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.
Simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanabilecektir.
Simsar, üstlendiği borcuna aykırı davranarak diğer tarafın menfaatine hareket eder veya dürüstlük kurallarına aykırı olarak diğer taraftan ücret sözü alırsa, ücrete ve yaptığı giderlere ilişkin haklarını kaybeder.
Simsarlık sözleşmesinde simsarın ücreti taraflar arasında kararlaştırılabilir. Ancak sözleşmede aşırı bir ücret kararlaştırılmış ise hakim tarafından bu ücret hakkaniyete uygun olarak indirilebilir.
Simsarlık Ücret Alacağının Doğumu İçin Şu Üç Şartların Birlikte Gerçekleşmesi Aranır:
1- Simsarın aracılık ettiği asıl sözleşmenin iş sahibi (vekâlet veren) ile üçüncü kişi arasında kurulması gerekir. Bu şart, iş sahibinin, kendisine teklif olunan üçüncü kişilerle sözleşme yapmayı sebepsiz olarak reddetmesi hâlinde de gerçekleşmiş sayılmalıdır. Bu konu, TBK’nın 175. maddesinin kapsamı çerçevesinde değerlendirilmelidir. Fakat asıl sözleşmenin geçerli olarak kurulması lazım ve yeterli olup ücret alacağının doğumu için, bu sözleşmenin ifa edilmesi gerekmez. Geciktirici şarta bağlı olarak yapılmış sözleşmelerde, şartın gerçekleşmesi beklenmelidir. Bu düzenlemeyi getiren TBK m. 521/1 hükmü, emredici nitelik taşımaz. Taraflar, asıl sözleşme kurulmamış olsa bile, ücret ödenmesini kararlaştırabilecekleri gibi ücretin, sözleşmenin ifa edilmesi hâlinde ödeneceğini de kararlaştırabilirler.
2- Asıl sözleşmenin kurulması ile simsarın faaliyeti arasında nedensellik ilişkisi bulunmalıdır. TBK’nın 521/1. maddesi bu şartı, “yaptığı faaliyet sonucunda” sözleriyle ifade etmiştir. Bu şartın aksi de kararlaştırılabilir.
3- Kanun’un 523. maddesinde düzenlenen ve simsarın ücret ve giderlere ilişkin alacağının kaybı sonucunu doğuracak durumlardan birinin gerçekleşmemesi gerekir.
YARGITAY HUKUK GENEL KURUL KARARI
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararında; taraflar arasında imzalanan “Satılık Emlak Görme Zaptı” başlıklı sözleşmenin imzalanmış olmasını ve gösterilen dairenin satın alınması halinde satış bedelinin yüzde ikisinin KDV ile birlikte ödeneceği kararlaştırılan bu sözleşmenin adının emlak görme şeklinde olmasının sonucunu değiştirmeyeceğini, sözleşme içeriğinin önemli olduğunu ve içeriğinin simsarlık sözleşmesi niteliğinde olduğuna karar vermiştir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararının ilgili bölümü şöyledir;
“…18. Tüm bu açıklamalar ışığında Mahkeme ve Özel Daire arasındaki uyuşmazlık incelendiğinde; taraflar arasında “Satılık Emlak Görme Zaptı” başlıklı sözleşme imzalanmış ve davalıya gösterilen dairenin satın alınması hâlinde satış bedelinin yüzde ikisinin KDV ile birlikte ödeneceği kararlaştırılmıştır. Sözleşmenin adı emlak görme şeklinde olsa da içeriğinin simsarlık sözleşmesi niteliğinde olduğunda tereddüt bulunmamalıdır.
19. Davalının bu taşınmazı davacı vasıtasıyla gezip gördüğü sözleşmeyle belirlendiği gibi davalı tarafça da inkar edilmemekle taraflar arasında çekişmesiz hâle gelmiştir.
20. Mal sahibinin satış konusunda davacı simsarı yetkilendirmiş olup olmaması da somut olayda alıcı-simsar arasındaki sözleşme yönünden önem arz etmez. Zira mal sahibi satıcı ile simsar arasında satış konusunda aracılık etme yönünde ikinci bir ilişkinin var olup olmadığı, ancak emlakçının satıcıdan da simsarlık ücreti isteyip isteyemeyeceği bir dava/uyuşmazlık konusu olur ise tartışılır.
21. Bu aşamaya kadarki sözleşme hükümlerine göre davacının ücrete hak kazanabilmesi için önce dava konusu olan dairenin sahibine ulaşması ve yukarıda da açıklandığı üzere tarafları bir araya getirerek bu faaliyete bağlı şekilde satış sözleşmesinin kurulması gerektiği açıktır. Daha açık bir anlatımla; sözleşmenin yukarıda değinilen hükmü simsarlık ücretine ancak satıcıyla alıcının bir araya getirilmesi ve satışın da gerçekleşmesi hâlinde hak kazanılacağına ilişkin bir metindir ve elbette ki emlakçı satışı gerçekleştiremezse sırf yer gösterdiği için ücrete hak kazanamayacaktır. Zira yer gösterme tellallık faaliyetinin hazırlık işlemlerinden olup bu faaliyetler çerçevesinde neticenin elde edilememesi hâlinde salt yer gösterme işlemi nedeniyle herhangi bir hak/ücret iddiasında bulunulamayacaktır.
22. Ne var ki sözleşmenin devamında taraflar, uyuşmazlıkta asıl önemli olan bir başka kararlaştırmada bulunmuşlar ve davalı, sözleşme kapsamında gezdirilip gösterilen taşınmazın kendisi veya yakınları tarafından satın alınması hâlinde bu durumu kendiliğinden simsara bildirmez ve gerekli hizmet bedelini ödemezse simsara satış bedelinin yüzde dördü oranında bedel ödeyeceğini taahhüt etmiştir. Bu hüküm aslında, taşınmaz satın alma iradesiyle hareket ederek emlakçının yardım ve katkılarıyla bu süreci hızlandırmak isteyen muhtemel alıcı adaylarının, sözleşmenin gerçekleştirilmesi yolunda aracılık hizmetlerinden istifade ettikten sonra ücrete hak kazanılacak aşamaya gelindiğinde, emlakçı aradan çıkarılarak satışı gerçekleştirmeleri suretiyle simsarın ücretinin ödenmemesi ihtimaline binaen kararlaştırılmış, ücrete ek olarak cezai şart niteliği de taşıyan, bir anlaşma olup aksi yönde bir kararlaştırma bulunmadıkça yahut sözleşme iptal edilmedikçe sözleşme serbestisi ilkesi gereği geçerli ve taraflar için bağlayıcıdır.
23. Davalı serbest iradesiyle bu taahhütte bulunmuş ve (bağlayıcılığı konusunda herhangi bir süre de öngörülmeyen) sözleşmeden iki gün sonra sözleşme konusu taşınmazı satın almıştır. Davalı bu satış için mal sahibinin yetkilendirdiği bir başka emlakçıya simsarlık ücreti ödediği savunmasında bulunmuş ise de bu savunma somut olayda davalının sözleşmeden doğan sorumluluğunu ortadan kaldırmamaktadır.
24. Satışa konu yerin davacı tarafından davalıya gösterilmiş yerlerden olduğunda çekişme bulunmadığına ve yer göstermenin sonrasında sözleşmedeki bu hükmün iptal edildiği iddia ve ispat olunmadığına göre mahkemece davalının sözleşmeyle bağlı olduğu değerlendirilmeksizin yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi hatalıdır.
25. Nitekim Özel Daire de yerleşik uygulamasıyla paralel bozma kararında aynı yöne işaret etmiş olup Hukuk Genel Kurulunun 09.12.2020 tarihli, 2017/(13)3-588 E., 2010/1019 K., 04.02.2020 tarihli, 2017/13-543 E., 2020/64 K., 15.03.2017 tarihli, 2017/13-644 E., 2017/460 K. sayılı kararlarında da aynı ilke ve esaslar kabul edilmiştir…”
Yargıtay 13. Hukuk Dairesi bir kararında simsarlık sözleşmesinde cezai şartın kabul edilebileceğini ve emlakçının bulduğu alıcı ile satıcının anlaştıkları halde satışın yapılacağı gün tapu dairesine gelmediklerini ve satıştan vazgeçtikleri olayda alacak talebinde bulunan emlakçının talebinin değerlendirilmesi gerektiğine yönelik karar vermiştir.
"Davacılar, davacı emlakçı ... ile davalılar arasında emlak komisyon sözleşmesi akdedildiğini, davacının davalılara ait taşınmaza alıcı bulduğunu ve taraflar arasında anlaşma sağlandığını, davalıların satışın yapılacağı gün tapu dairesine gelmediklerini ve bu şekilde satıştan vazgeçtiklerini, alıcı ...'ın bu satış için davalılara 15.000,00 TL kapora verdiğini, komisyon sözleşmesinde satıştan vazgeçen tarafın emlakçı olan ...'e 20.000,00 TL cayma akçesi ödeyeceğinin kararlaştırıldığını, fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydıyla şimdilik bu alacaklar için 35.000,00 TL nin davalılardan faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini istemişlerdir.
Davalılar, davanın reddini dilemişlerdir.
Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacılar tarafından temyiz edilmiştir.
1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı ...'in tüm temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2-Davacı, ... emlak komisyoncusu olarak faaliyet gösterdiğini, davalılara kalan bir taşınmazın satışı için aracılık faaliyeti yürüttüğünü, bu doğrultuda aralarında 05.08.2011 tarihli alım-satım ve komisyon başlıklı sözleşme imzalandığını, bu sözleşme gereği davalıların taşınmazı davacı aracılığıyla satmayı taahhüt ettiklerini, vazgeçen tarafın emlak komisyoncusuna 20.000,00 TL cayma akçesi ödeyeceğine karar verildiğini, davalıların bulduğu alıcıyla anlaştıkları halde satışın yapılacağı gün tapu dairesine gelmediklerini ve bu şekilde satıştan vazgeçtiklerini beyanla alacak talebinde bulunmuş, davalılar ise davacı emlakçının bulduğu alıcı Mürsel'in bu taşınmazda senelerdir fuzuli şagil durumunda olduğunu, bu kişiyle aralarında bir çok dava bulunduğunu, davacının alıcının kim olduğu konusunda kendilerini yanılttığını, tapunun devredileceği günde satış bedelini daha sonra ödeyeceklerini söylediğini, bunun üzerine satışı yapmadıklarını savunmuşlardır. Mahkemece, davacı emlakçıyla davalıların vekili arasında imzalanan sözleşme gayrimenkul satış sözleşmesi olarak değerlendirilmiş ve resmi şekilde yapılmadığından bu sözleşme gereği cayma akçesi talebinde de bulunulamayacağı takdir edilerek davanın reddine karar verilmiştir. Oysa ki, taraflar arasında imzalanan 05.08.2011 tarihli sözleşme içerik itibariyle satım sözleşmesi değil emlak komisyon sözleşmesi niteliğinde olup yazılı şekilde yapılmış olması yeterlidir. O halde mahkemece, geçerli olan bu sözleşmenin ilgili maddesi üzerinde durularak, iddia ve savunmalar ile tüm deliller birlikte değerlendirilmek suretiyle hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, yanlış değerlendirmeyle yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.
3-Bozma nedenine göre davacı ...'in sair temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine yer olmadığına karar vermek gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle davacı ...'in tüm temyiz itirazlarının reddine, 2. bentte açıklanan nedenlerle hükmün davacı ... yararına BOZULMASINA, 3. bentte açıklanan nedenlerle davacı ...'in sair temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine yer olmadığına, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, HUMK’nun 440/I maddesi uyarınca tebliğden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 13/03/2019 gününde oybirliğiyle karar verildi.” Yargıtay 13. Hukuk Dairesi 2047/4669 Esas 2019/3233 Karar 13.03.2019 Tarihli Kararı
Son Olarak
Ticari simsarlık ücreti alacağı dışında simsarlık sözleşmesinden doğan alacaklar 5 yıllık zamanaşımına tabidir. Hak kaybına uğramamak için sürelere ve usule uyulması gerekmektedir. Aksi takdirde ortada hak etmiş olduğunuz bir ücret mevcut olsa da bu alacak hakkınıza ulaşamayabilirsiniz. Simsarlık – emlakçılık alacakları ile sözleşmesinin hazırlanması aşamasında profesyonel hukuki hizmet almak için tarafımızla iletişime geçebilirsiniz.